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    房地產小陽春遲來,政策面送暖復蘇可期

    2022年04月04日 17:50
    來源:21世紀經濟報道
    隨著多座城市限購限售調整、房企融資合理需求優化等政策面暖風吹拂,房地產市場逐漸走出最困難的階段,但房地產行業的春天還未完全到來。
    今年第一季度,房地產市場成交及房企銷售業績仍保持低迷。克而瑞監測數據顯示,今年3月,30座重點城市商品住宅成交面積環比增長48%,同比跌幅擴至47%;累計業績來看,今年前3個月百強房企整體業績規模同比大幅降低47%。
    如此看來,業界期盼的三四月“小陽春”,并沒有如期而至,成色也遠不如以往。不過,隨著廣州、深圳等一線城市銷售面逐漸好轉,以及更多的城市加大力度維持房地產行業的健康發展,業界普遍認為,“小陽春”雖然按下“暫停鍵”,但預計今年5月份市場會逐步好轉。
    從企業的經營面來看,多數房企的發展主基調仍然保持資金面穩健安全,進入“縮表出清”的階段,今年預計市場成交規模同比或將見頂回落。
    小陽春遲到
    今年一季度,供需兩端觀望情緒都有所蔓延,表現在開發商推盤不積極,而購房者信心也尚在恢復中。
    以廣州為例,第一太平戴維斯統計的數據顯示,今年第一季度,因受春節假期等季節性因素影響,開發商推盤多有延遲。截至2022年3月19日,廣州一手住宅市場供應面積環比下降73.6%,至70.0萬平方米。
    第一太平戴維斯稱,盡管政府持續出臺保障性政策以穩定住宅市場預期,同時個人購房融資環境持續改善,但購房者仍對當前房地產行業有所擔憂,市場觀望情緒持續濃厚,去化表現傾軟。截至2022年3月15日,廣州一手住宅成交面積環比下降52.6%,同比下降53.8%,至111.3萬平方米。
    一位廣州東部區域新開樓盤的銷售負責人告訴21世紀經濟報道記者,“從去年開始我們就在蓄客,蓄了半年,所以最近新開樓盤都有客戶來看,但去化方面還是比預期的要差一些,市場還是比較平。”
    不僅是廣州,其他城市普遍也面臨這樣的局面。
    例如合肥,去年上半年其樓市曾火熱一時,但現在也開始轉入冷淡,且暫未逆轉。
    “現在市場還是比較缺客戶的,雖然比起去年年底好轉了一些,但還是沒有什么起色。新房好一點,但二手房特別是偏遠一些的區域,表現不是很好。”一位合肥當地的市場觀察人士指出。
    中國指數研究院統計數據顯示,2022年一季度,一線城市商品住宅成交面積同比下降34.9%,二線代表城市同比下降39.1%,三四線代表城市同比下降43.1%。3月,各線代表城市成交規模同比降幅均超四成,多數城市仍處于深度調整中。
    以價格維度來衡量,則有企穩的趨勢。中國指數研究院顯示,2022年一季度,一線城市新建住宅價格累計上漲0.15%,較2021年四季度由跌轉漲,市場有所恢復。二線城市一季度新建住宅價格累計上漲0.06%,3月價格環比由跌轉漲,市場出現恢復跡象。三四線代表城市一季度新建住宅價格累計下跌0.11%,各月價格環比均下跌,市場繼續調整。
    復蘇將到來
    盡管如此,但市場各方參與者的信心都在重建恢復中。
    華潤置地總裁李欣在3月31日的業績會上指出,政策層面肯定是見底的,尤其是進入三月份以來,帶有“暖意”的政策的效果已經顯現,另外消費者的消費信心可能也處于觸底的狀態,問題無非是在底部開展多久,需要一些綜合的提振力量來提升市場。
    李欣表示,市場的回暖還比較明顯,尤其是一線和強二線已經處于回暖中,表現在售樓處客流量明顯提升,還有這些城市二手房成交也在提升。有同行說上半年低開、下半年回升,我也是這么認為的。
    從市場一線的情況來看,回暖的跡象已經漸漸明顯。
    中原地產廣州項目部總經理黃韜在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出,以我們觀察來看今年3月的市場并不太理想,開發商推盤或者促銷活動,都不太理想。但我們預計,市場成交也會逐漸恢復,真正的小陽春應該要到5月份才會來。
    此外,部分城市土地市場的回暖,也體現了房企正在重拾信心。
    克而瑞統計數據顯示,今年3月全國300城經營性土地成交總建筑面安吉4734萬平方米,環比上漲13%;成交總金額1397億元,環比上漲17%;平均樓板價升至2951元/平方米,環比上漲3%,同比上漲20%。
    克而瑞稱,在合肥、廈門首輪集中土拍明顯回暖的帶動下,土地市場成交平均溢價率微升至5%,連續三個月環比上漲;各能級城市表現略有差異,二線、三四線城市溢價率環比均有所上漲。
    由此可見,房地產市場在第二季度成交回暖將是可期的,但未來的發展模式也將被重塑。
    正如中國海外發展董事會主席顏建國近期表示,中海對房地產行業健康發展與良性循環充滿信心。“房地產下半場將迎來巨大的變化,不再是到處都是機會,行業將從躁動回歸理性,從盲目擴張走向高質量發展。”
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