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    7城完成首輪土拍:七成百強房企年內未拿地,誰在逆勢拿地?

    2022年04月06日 09:16
    來源:證券時報
    3月,多城開啟2022年首輪集中供地,北京、合肥、廈門等熱點城市熱度有所回溫。
    截止3月31日,已經有7城完成2022年首輪土拍,市場熱度分化明顯。其中,合肥溢價率最高,達到11.2%;福州流拍率最高,為33%。
    一季度房企拿地態度依然謹慎,百強房企中近七成企業未拿地,拿地金額較高的仍是國央企。從1-3月百強房企新增貨值排名來看,綠城中國以392億元占據榜單第一。
    業內人士認為,3月以來房地產利好聲音頻出,若當前房企偏緊的現金流能夠得到實質性改善,信心提振下重點城市集中土拍的熱度有望觸底回升,二季度或迎來拿地窗口期。
    各地首輪土拍熱度分化明顯
    截止3月31日,已有北京、福州、青島、合肥、廈門、重慶和武漢等7個城市完成了2022年首輪集中供地,北京、合肥、廈門等熱點城市市場熱度有所回溫。
    克而瑞研究中心指出,不同城市土拍市場熱度分化明顯。北京作為2022年第一個首輪集中供地的城市,熱度較2021年有所回升,部分地塊觸及最高限價;廈門、重慶在“讓利”、“降低土拍門檻之下”之下,地市熱度較去年四季度小幅回升,其中廈門島內地塊均溢價成交,2宗觸及最高限價,重慶在核心板塊起拍價下調的情況下,3宗地塊進入搖號環節。
    而福州、青島地市相對較冷,不僅地塊以底價成交為主,且地方平臺公司、國企仍然是拿地的主力;合肥表現則“冰火兩重天”,有15宗地塊進入競品質環節,但同時有8宗地塊遭遇流拍。另外,同樣在起拍價下調的情況下,重慶和武漢的土地市場表現為一熱一冷,主要由于重慶對優質土儲降價,而武漢的“降價”地塊則條件一般,難以調動房企積極性。
    近七成百強房企年內未拿地
    從一季度整體拿地情況看,房企態度依然謹慎。
    克而瑞研究中心統計,一季度百強房企中近七成企業依舊未拿地,超過半數企業來自項目開發商。中指研究院的數據顯示,1-3月,TOP100房企拿地總額2271.6億元,拿地規模同比下降59.3%;3月,50家代表房企拿地總額同比下降68.0%。
    那么,都有誰在逆勢拿地呢?
    克而瑞研究中心指出,各地拿地房企不同,北京土拍是10強房企表現搶眼,且國企、央企依然是土地市場主力軍。廈門、合肥、青島本土企業表現較為強勢,其中廈門、合肥有80%和60%的地塊被本土房企所獲。
    若從1-3月總拿地金額TOP20的企業來看,大致分為兩類。克而瑞研究中心指出,第一類是頭部的國企、央企,如華潤、中海、招商、保利等,其中中海、華潤拿地金額超過100億。實際上,拿地金額前二十中有半數都是國企央企;第二類則是區域深耕的本地房企,如濱江、大家、偉星、安徽高速等,憑借集中供地(含寧波)補充大本營城市可售貨值。
    從1-3月累計新增貨值來看,據中指研究院統計,綠城中國、華潤置地和上海地產集團占據百強房企新增貨值榜單前三位。其中,綠城中國以392億元占據榜單第一;華潤置地、上海地產集團緊隨其后,分別為323億元和297億元。TOP10房企1-3月新增貨值總額2436億元,占TOP100企業的33.1%,新增貨值門檻為152億元。
    二季度或迎來拿地窗口期
    中指研究院的數據顯示,1-3月,全國300城住宅用地出讓金達3089.03億元,同比下降62.04%;成交樓面均價為4621元/平方米,同比下跌6.4%;平均溢價率為4.4%,較去年同期下降13.4個百分點。
    對于地價進一步走低的主要原因,克而瑞研究中心認為,主要是由于大部分熱點城市今年首輪集中供地暫未開拍,致土地價格同環比均下降,也和一季度土地市場熱度仍在低位、大部分城市降低拿地門檻來保障土地成交有關。
    據中指研究院統計,截至3月31日,22個重點城市中,北京、福州等18個重點城市已經公布首批次集中供地,北京、廈門、重慶和武漢等7個城市完成首批次出讓,鄭州和無錫開啟首批次供地“預申請”模式,北京率先發布二批次預申請公告。土拍規則“化繁為簡”,降門檻、提利潤,搖號/抽簽基本成標配,提升企業拿地意愿。
    展望未來,克而瑞研究中心認為,3月,房地產市場迎來一系列利好聲音,若當前房企偏緊的現金流能夠得到實質性改善,信心提振下重點城市集中土拍的熱度有望觸底回升,二季度或迎來拿地窗口期。
    但克而瑞研究中心同時指出,今年是大部分企業償債高峰年份,資金面仍偏緊,盡管政策頻發但實質性落地尚未明確,更多聚焦在保交付、短期資金面扭轉難以支撐,謹慎投資仍是未來主旋律。未來城市、企業的分化將愈發明顯,長三角部分抗壓性較強、穩定性高的市場如杭州、蘇州,以及上海、廣州等一線城市,土拍熱度回溫將領先其他城市,部分人口流出、經濟發展較差的三四線城市土地市場熱度或進一步降低。
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